모기지 이자율이 빠르게 오르면서 뜨거웠던 주택 시장의 열기가 빠지고 있다. 일각에서는 서브 프라임 모기지 사태로 주택시장은 물론 금융시장이 붕괴하면서 경기침체가 왔던 2007년이 재현될 것을 우려한다.  

주택시장 관련 암울한 전망이 쏟아지고 있지만, 부동산 전문가들은 주택 시장이 2007년 서브프라임 모기지 사태 때보다 훨씬 더 건강하다고 진단했다.  

주택가격이 급등하면서 주택시장이 둔화세로 돌아서고 있어도 위험 수위 대출이나 모기지 연체는 많지 않기 때문이다.  

현재 5350만건 주택담보대출을 받은 주택소유주들의 평균 크레딧점수는 751점으로 사상 최고를 기록했다. 

렌더들이 금융위기 이후 대출 규정을 강화했기 때문이다.

2007~2008년 금융위기가 발생한 지 2년 후인 2010년의 평균 크레딧 점수는 699점이었다.  

홈에퀴티가 기록적으로 증가한 것도 안정적인 지표다. 주택 가격은 지난 2년 동안 팬데믹에 따른 수요로 치솟았다.  

모기지 자료 전문회사인 블랙 나이트에 따르면 올해 홈에퀴티는 총 11조 달러로 사상 최고치를 기록했다. 이는 1년 전보다 34% 증가한 수치다.  

주택가치 대비 부채 비율을 나타내는 레버리지도 급격히 하락했다. 주택 가치보다 대출에 더 많은 부채가 있는 네거티브 에퀴티는 아예 없는 것으로 나타났다.  

모기지 대출을 받은 주택소유주의 2.5%만이 10% 미만 에퀴티를 가지고 있다.  

높은 크레딧 점수, 홈에퀴티 증가, 네거티브 에퀴티 제로 등 모든 것이 주택가격이 하락할 경우 완충재 역할을 한다.  

무엇보다 주택시장의 건재함을 증명하는 확실한 자료는 위험 수위 대출이 많지 않다는 것이다.  

현재 변동 모기지(ARM)는 250만건으로 전체 모기지의 약 8%를 차지하는데 이는 역대 최저다. 변동 모기지(ARM)는 일반적으로 5년, 7년 또는 10년 기간 동안 고정될 수 있다.

주택시장 붕괴 직전인 2007년에는 변동 모기지(ARM)가 1310만건이었고 이는 전체 모기지의 36%를 차지했다.  

주택시장 붕괴 이후 모기지 대출 요건이 강화되면서 오늘날 변동 모기지(ARM)의 80% 이상은 7년에서 10년 동안 고정 이자율로 운영되고 있다.  

현재 140만건의 변동 모기지(ARM)가 이자율 상승에 직면한 가운데 주택소유주들은 매달 더 높은 모기지 상환을 앞두고 있다. 위험한 상황이지만 2007년에는 1000만 건이었다.  

모기지 연체율도 3% 미만으로 사상 최저 수준이다.    

리얼터닷컴의 다니엘 헤일 수석 경제학자는 “주택 재고 증가는 결국 집값 상승을 진정시킬 것”이라며 “높은 주택 비용이 일부 바이어의 예산을 초과하기 시작하면서 올해 후반 상대적으로 주택구매 경쟁이 낮아질 것으로 기대한다”고 밝혔다. 

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